選址之前細思量
對于地段論，在這里已經(jīng)不想再強調(diào)了，因為之前的很多文章中記者都一再強調(diào)商鋪選址的重要性，謂“一步三市”，立地差之毫厘，會導致業(yè)績失之千里。而公交站點的位置對于一些臨街商鋪也非常重要。比如淮海路、馬當路附近的146公交站點的遷移就讓原本離公交站點較遠的一個書報亭受益匪淺，書報亭老板講，公交站點一來，生意要比以前好上一倍都不止。
由此看來，人氣是選址參考的第一要素，因此要避免客流被隔離欄、綠地、高架等阻斷。轉角商鋪的門前要有較寬敞的空地，不然行人匆匆走過不會停留。一般說來，臨街商鋪門前的人行道在3～4米寬時最為合適。個寬度既方便行人走路，又便于他們在放松之余觀察路邊商鋪，這樣的商鋪將獲得最大的關注度。
麥當勞、肯德基等國外知名餐飲連鎖機構在選址時就會頗花一番功夫，不僅要持續(xù)一段時間在指定地點測算人流量甚至要計算人流的方向和人們在拐角處拐彎的習慣，這樣才能具體確定商鋪最后的落址。
在這里先舉個例子來測算一下選址時的人流量需求。
假設幾個經(jīng)驗數(shù)據(jù)：
1）一家經(jīng)營服裝的沿街商鋪，顧客流失比例為70%。
2）進入該店的顧客中，其中有15%會有購買行為，即顧客購買比例為15%。
3）該店的物業(yè)租金為300元／平方米／月×30平方米＝9000元／月。
4）行業(yè)利潤率（業(yè)主期望回報率）為30%。
然后，我們來進行公式計算:
步驟一 租金（或購房利息）×（1＋行業(yè)利潤率）＝預測最低銷售額，即9000×（1＋30%）＝11700元
步驟二 預測最低銷售額／平均銷售單價＝預測最低銷售量，即11700／100（假設平均單價）＝117件
步驟三 預測最低銷售量／顧客購買比例＝預測最少顧客量，即 117／15％＝780人
步驟四 預測最少顧客量／交通流量與顧客流量比＝預測最低交通流量，即 780／（1－70％）＝2600人
即如果每天有2600人在該店鋪門口經(jīng)過，業(yè)主的利潤就可得以實現(xiàn)。
業(yè)態(tài)選擇講究多
要想經(jīng)營好商鋪，選擇好業(yè)態(tài)也是非常重要的。“男怕入錯行，女怕嫁錯郎。”投資商鋪，選對有前景、毛利高、成長性好、良性競爭的行業(yè)是經(jīng)營成功的個前提的。行業(yè)前景不佳、毛利薄、惡性競爭的行業(yè)難以維持穩(wěn)定堅挺的租金，因此倒閉或轉行的風險也會加大。不同的商業(yè)業(yè)態(tài)有不同的商鋪需求，商場是否有靠的整體定位，決定該市場能否做起來，否則，經(jīng)營上的風險，就會轉移為投資風險。
比如地鐵商鋪因其出入人流活的特殊性，入駐的商家所提供的商品或服務應充分體現(xiàn)方便、快捷的特點，諸如家政、金融及生活配套等一系列服務性業(yè)項目發(fā)展的空間將會越來越大; 而社區(qū)商鋪中高獲利的業(yè)種有: 建筑材料、裝潢材料、衛(wèi)浴設備、油漆涂料、鎖具小五金、快餐面館等，社區(qū)商鋪投資者可選擇經(jīng)營自己比較熟悉的行業(yè)。當然，即使是在經(jīng)營狀況普遍比較好的商業(yè)街，如果你的商鋪業(yè)態(tài)和周邊商業(yè)業(yè)態(tài)不匹配，也很可能出現(xiàn)經(jīng)營問題。
比如位于吳江路和石門一路的拐角處的一家鴻翔西褲專賣店，即使是新裝上市也同樣以折扣示人，門前的冷落與旁邊熱鬧的集市顯得有些不協(xié)調(diào)。鴻翔老店加上老牌，優(yōu)質(zhì)服裝卻攬不來人氣，讓人覺得分外可惜。不過只要注意一下這個商鋪周邊的業(yè)態(tài)和客戶群體就大抵可以知道個中原委了。位于拐角處的西褲店，雖然具有品牌的支撐，但是地處美食街這樣的專業(yè)市場旁邊，顯得有些不倫不類，即使是經(jīng)營服裝類，也應經(jīng)營一些與吳江路時尚青春的氣息相符的服飾。
品牌效應影響大
如果你正準備創(chuàng)業(yè)，那么加盟一個好的品牌是一個捷徑。牌效應對于顧客消費趨向的影響很大，如果一個店的品牌效應好，顧客即對這個店不了解，都有可能會去選擇這個品牌進行消費。
舉個例子，同樣兩家便利店，一家是有品牌的24小時門店，另外一家是個體戶小老板自己的門面，如果兩家門對門開，那么肯定是有品牌的那家便利店營業(yè)額高。這就是品牌效應。
在商鋪經(jīng)營中，品牌效應是非常明顯的�？觳瓦B鎖如肯德基、麥當勞、永和大王; 咖啡如星巴克、上島; 服裝的更是數(shù)不勝數(shù)了。在選擇投資商鋪的時候，看是否有這些品牌進來也是一個很重要的參考因素。其主要有兩方面的原因: 一是品牌客戶對商鋪的選擇有嚴格的商圈評估標準和計算方法，所以他們選擇的商鋪從經(jīng)營和發(fā)展的潛力上肯定是有保證的，許多經(jīng)營快餐的企業(yè)現(xiàn)在跟著肯德基、麥當勞走就是這個原因。其二，知名的品牌客戶本身就具備聚客能力，會促使商圈的形成。
上海商鋪的暴利時代已經(jīng)過去，投資回報將由不平衡性走向平衡，投資商鋪也應更注重前市效應。如果投資前對商鋪價值“拿不準”，不妨先對商鋪評估一下。選擇與評估對在同一供需圈內(nèi)的規(guī)模相當?shù)纳啼�，進行日營業(yè)額、客流量、經(jīng)營方向等方面的調(diào)查，綜合這些數(shù)據(jù)，確定評估對象的回報率。把一些具有共性的經(jīng)營成功的商鋪和盈利不佳的商鋪進行對比是頗有意思的，通過對比，可以了解商鋪成功經(jīng)營的要訣，才能使投資者把人流、車流轉化為資金流。
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