一、謹(jǐn)防高回報率的承諾
網(wǎng)上一些商業(yè)媒體對于商業(yè)物業(yè)投資回報分析的文章中，15%的回報率是個經(jīng)常出現(xiàn)的數(shù)字，說商業(yè)物業(yè)的投資者在七八年左右就能基本回收成本，以后你就凈掙了。不僅如此，現(xiàn)在很多開盤的商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目的宣傳廣告和銷售人員的介紹中，都經(jīng)常出現(xiàn)這個數(shù)字。筆者作為從事商業(yè)地產(chǎn)策劃的職業(yè)人士，對此非常憤慨。為何15%居然就成了一種定論？誰下的？蠱惑人心，不負(fù)責(zé)任。
商業(yè)物業(yè)投資是個要綜合考慮的問題，不能像住宅物業(yè)投資一樣，商業(yè)物業(yè)投資的動態(tài)性更強(qiáng)。商業(yè)物業(yè)的價值很大程度上由人流和消費(fèi)決定，而人流和消費(fèi)又受交通、人文、歷史、區(qū)域環(huán)境規(guī)劃、規(guī)模、建筑物的特點(diǎn)、招商限制，還有整個商業(yè)零售市場、商品檔次和時尚潮流等等多方面因素影響。在沒有分析這些因素的情況下，或者只考慮幾個方面，就妄下決定，是有很大風(fēng)險的。
二、要分析適合經(jīng)營什么
每個商業(yè)物業(yè)的功能業(yè)態(tài)的分布是不同的，有的部分只能做餐飲，有的就只能開精品店，而各個行業(yè)的品牌客戶在做店址選擇時，都會有其最高租金標(biāo)準(zhǔn)，其中餐飲的租金較低，而精品店和品牌服裝專賣店比較高。所以在投資購買商鋪時，要分析它能做什么不能做什么，再分析所選擇的租客中，租金會在什么范圍內(nèi)，然后了解其周邊商鋪情況，得出最可行的租金估價，再算投資回報。
三、要看商業(yè)環(huán)境前景
考慮其商業(yè)物業(yè)環(huán)境的前景，要有發(fā)展的眼光。有許多投資買家買一些看似很偏位置的鋪位，幾年之后，此地逐漸形成商業(yè)氛圍，區(qū)域商業(yè)物業(yè)價值迅速攀升，雖然前期租金很低，商戶難尋，但時機(jī)成熟之時，就可以將商鋪高出買進(jìn)價幾倍價錢售出。 |
