專家提醒：投資小商鋪也要多個(gè)心眼
小面積商鋪由于總價(jià)低，目前越來越受到中小投資者青睞。然而，商鋪投資并非面積越小越容易得到高回報(bào)，對(duì)于中小投資者而言，投資商鋪應(yīng)該從多方面考慮。
對(duì)此，戴德梁行有關(guān)專家提醒，投資商鋪的考慮因素不單單包括面積與成本，更涵蓋商鋪內(nèi)部硬件配置、商鋪可視性、未來經(jīng)營(yíng)管理等諸多小細(xì)節(jié)，只有對(duì)商鋪?zhàn)鞲鼮槿�、更為�?xì)致的評(píng)估，才能最大化地減少投資風(fēng)險(xiǎn)，獲取更多投資回報(bào)。此外，由于銀行收緊商業(yè)貸款，商鋪貸款的比例由原來的6成降低到5成，廣大投資者在選擇商鋪時(shí)應(yīng)更為謹(jǐn)慎。
近年來，上海的商業(yè)地產(chǎn)迅速崛起，成為房地產(chǎn)開發(fā)中的熱點(diǎn)之一。根據(jù)上海市房屋土地資源管理局和上海市統(tǒng)計(jì)局的資料顯示，近5年來，上海市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開工面積由1999年的60.85萬平方米上升至2003年的248.37萬平方米，僅2003年一年就比2002年上漲了約82%。普通情況下住宅的投資回報(bào)率約為3%-4%，而同等面積的商鋪投資回報(bào)率可達(dá)到6%-10%，某些黃金地段更可高達(dá)15%以上。由于商鋪投資比一般情況下住宅投資的回報(bào)率高，因此，投資商鋪成了廣大投資者關(guān)注的焦點(diǎn)之一。
以位于南京西路的韓港城（南證大廈裙樓）和豫園商城內(nèi)的百酷流行廣場(chǎng)為例，前者銷售的商鋪單元面積約為30平方米左右，后者的商鋪單元面積則在10平方米左右，這兩個(gè)項(xiàng)目推出市場(chǎng)后，成為廣大小投資者的熱門之選，短期內(nèi)即銷售一空。然而，是不是所有低成本投資的小面積商鋪必然能為投資者帶來高額投資回報(bào)呢？其實(shí)不然。如果投資者對(duì)商鋪缺乏正確的認(rèn)識(shí)，投資再低的商鋪非但不能取得一定投資回報(bào)，相反甚至可能面臨“獨(dú)守空鋪”的窘境。
商鋪投資與一般物業(yè)投資有所不同，各種業(yè)態(tài)的租戶對(duì)商鋪的面積需求不一。以服裝和餐飲為例：一般來說，一家小型服裝店的經(jīng)營(yíng)面積達(dá)到30平方米左右即可，而一家小型餐飲的經(jīng)營(yíng)面積則需要50平方米左右。如果一味追求小面積，該商鋪所能承受業(yè)態(tài)的將相當(dāng)有限，商鋪使用的靈活性大打折扣，無形中為將來商鋪出租增加了一定難度。商鋪沒有合適的租戶，租金回報(bào)自然無從談起。
同時(shí)，內(nèi)部硬件配置對(duì)商鋪的出租功能也有較大的影響。商鋪的內(nèi)部硬件配置，即指水、電、煤氣、污水排放等技術(shù)性內(nèi)容。在同等前提下，內(nèi)部硬件配置完善的商鋪?zhàn)饨鹨哂谂渲貌蝗纳啼�。值得一提的是，由于餐飲類業(yè)態(tài)的特殊性，此類商戶比較容易造成污染，其對(duì)商鋪的硬件配置要求更高，除需要水、電、煤等一般硬件設(shè)備外，通常還需要配備隔油池、排污管等。就這一點(diǎn)而言，即使是符合租戶面積需求的小商鋪，如果內(nèi)部硬件配置無法達(dá)到租戶的要求，投資者也只能“望鋪興嘆”。
眾所周知，商業(yè)的成功與否關(guān)鍵在于其是否能夠有效吸引消費(fèi)人流。對(duì)于單個(gè)商戶而言，亦是如此。而單個(gè)商鋪吸引人流的關(guān)鍵則在于其可視性是否良好，商鋪的位置在平面、立面范圍內(nèi)是否被電梯等物體遮擋，能否很容易地被消費(fèi)者看到。可視性好的商鋪，租金相對(duì)也高。這也是為何在同一樓層、不同位置的商鋪售價(jià)卻不盡相同的重要原因。如果為追求低成本投資而選擇了可視性較差的小商鋪，消費(fèi)者可能需要承擔(dān)低租金的壓力，短期內(nèi)無法達(dá)到預(yù)期投資回報(bào)。
從商鋪投資角度而言，無論投資的是何種商鋪，決不能將面積作為唯一投資標(biāo)準(zhǔn)，盲目地追求小面積、低成本投資，而忽視了其他重要因素，導(dǎo)致投資者陷入“有鋪無租金收入”的困境。
為避免陷入這樣的困境，越來越多的投資者將投資方向轉(zhuǎn)移到由發(fā)展商承諾“返租”的商鋪上。售后返租的商鋪與一般銷售的商鋪有著明顯的不同。投資者在購(gòu)買售后返租的商鋪后，發(fā)展商往往向投資者承諾在一定年限中給予投資者一定數(shù)額的租金回報(bào)率，在這幾年內(nèi)，投資者無需承擔(dān)經(jīng)營(yíng)或招商的壓力。售后返租的商鋪通常由發(fā)展商自行組建或聘請(qǐng)經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，對(duì)商鋪進(jìn)行統(tǒng)一的招商和管理。
而一般銷售的商鋪一旦出售給投資者后，發(fā)展商不再承擔(dān)經(jīng)營(yíng)管理的責(zé)任，由投資者自行承擔(dān)經(jīng)營(yíng)或招商的風(fēng)險(xiǎn)。此類經(jīng)營(yíng)管理方式對(duì)小商鋪而言，風(fēng)險(xiǎn)尤為突出。如前文所述，小面積商鋪本身所能承受的業(yè)態(tài)已經(jīng)相當(dāng)有限，加上為數(shù)眾多的商鋪單元，招商難度大大增加。舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子：一個(gè)總體營(yíng)業(yè)面積為1.5萬平方米的商業(yè)項(xiàng)目，按照每個(gè)商鋪經(jīng)營(yíng)面積為30-40平方米計(jì)算，該商業(yè)項(xiàng)目共有約375-500個(gè)商鋪，除非該項(xiàng)目是大型專業(yè)市場(chǎng)，否則很難引入相同類型的眾多商戶，投資者招商的風(fēng)險(xiǎn)自然加大。就這一點(diǎn)而言，售后返租的商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)更低。
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