商鋪投資新理念
對于一個服裝經(jīng)銷商來說，店鋪的開發(fā)策略成功與否，將左右近五成以上品牌的經(jīng)營命運。因此，運用合適的先調(diào)研后開店的方式，并對店鋪所處的商圈進行詳細(xì)的分析，將有助于提高經(jīng)銷商投資的成功率。
開店，是眼下極受青睞的一種投資理財方式。給自己打工，如果經(jīng)營狀況較為理想，不僅可使自己的財產(chǎn)得到有效的保值增值，而且還能在心理上獲得一份成就感。因此眼下關(guān)注和涉足開店的人已越來越多。
要開店，就不能不考慮選擇店面的問題。正所謂“一步差三市”，零售業(yè)成功的關(guān)鍵是“place—place—place”，即選址、選址，還是選址。有關(guān)專家曾經(jīng)指出：找到一個理想的店面，你的開店事業(yè)也就等于成功了一半。那么如何才能選好理想的店面?有開店打算的人不妨參照下列做法
合理劃分商圈范圍
商圈范圍的劃定因行業(yè)類別的不同而不同，以服飾專賣店來說，主商圈大多為50米，次商圈為50—150米，輔助商圈為150—250米。
商圈基本上是沒有形狀的，然而為了方便計劃，一般事前規(guī)劃可用圓形或地形式來為商圈推算并繪制商圈簡圖(例如：標(biāo)出“超級市場娛樂區(qū)”、“女人街”及競爭店或同性質(zhì)店鋪所在的位置，抽樣點的所在位置)。
一、店鋪特色及分布
1、建筑形態(tài)
主要店鋪街道、干道的建筑及建筑高度
新大樓與舊式建筑的分布
目前的改建情況
城市1—3年內(nèi)可能改建的趨勢，與城市規(guī)劃局建立關(guān)系。
2、行業(yè)形態(tài)
主要店鋪街道、干道的行業(yè)類型
以何產(chǎn)品為主，售賣產(chǎn)品的層次。
3、分布家數(shù)
以抽樣點的并行道路為主要調(diào)查對象
主要道路的店鋪分布明細(xì)，包含將店鋪分類記錄將其統(tǒng)計填入明細(xì)表
主要千道、大馬路、相同／相似店鋪的家數(shù)
店鋪匯集地帶的概述
將“輔助店、競爭店”所在位置正確標(biāo)注于商圈簡圖上。
二、住宅特色
1、建筑物形態(tài)
實地了解在本商圈內(nèi)住宅區(qū)的建筑形態(tài)、建筑高度數(shù)、建筑形式為新式或舊式及分布區(qū)域。 ．目前的改建情況。1—3年內(nèi)可能改建的趨勢。
2、分布情況
實地了解該區(qū)的實際住戶與建筑物分布情況。
將該商圈分為店鋪區(qū)，以“甲”為代碼；力、公區(qū)“甲2”為代碼；新式住宅區(qū)以“乙1”為代碼；舊式住宅區(qū)以”乙2”為代碼；文教區(qū)，以“丙”為代碼。
在簡圖上分別劃定區(qū)域，制作商圈并在圖上注明建筑物的樓層。
三、集會場所
1、場所類型
本商圈內(nèi)匯聚人潮的場所類型。
聚集人口類型。
2、人潮路線
人潮匯集流動的路線。
人潮匯集流動的主要方向。
四、競爭者分析
1、賣場氣氛 本區(qū)內(nèi)對本企業(yè)較有影響性的競爭店，其賣場氣氛、購物環(huán)境、服務(wù)態(tài)度。
2、客流量 該競爭店每日的成交客戶數(shù)。
3、平均消費額
了解該店的各類顧客與消費金額比例。
根據(jù)此比例再分別乘其價格。
加總后其平均值即為平均消費額。
4、營業(yè)額
客流量x成交率x平均消費額二每日營業(yè)額。
每日營業(yè)額x每月工作天數(shù)=每月營業(yè)額。
五、人潮狀況“實地抽樣方式”
將一周的時間區(qū)分為兩段：周一——周五及周六、周日法定假日。
以上午8點一下午10點每兩小時細(xì)分為一個小段。
以15分鐘為其抽樣的一段的樣本，并計算其抽樣點的實際經(jīng)過人數(shù)、機動車、汽車、助動車、自行車。
抽樣時將人潮分為青少年、上班族、家庭主婦。
將每抽樣的數(shù)，換算成以兩個小時咱勺人潮流動數(shù)。
例：以15分鐘為抽樣得該抽樣點人數(shù)為Y，將Y x 120／15=Z，則是其兩個小時可能的人潮流動數(shù)。
將其數(shù)字依時段填入“人潮流動抽樣表”
將人潮流動抽樣的數(shù)字以線圖表示“人潮分布圖”。
六、住家人口、住家戶數(shù)推算
1、固定住家
以該商圈建筑物來推算當(dāng)?shù)刈〖摇?br> 以戶數(shù)x 3得出當(dāng)?shù)仡A(yù)估人口數(shù)。
將各抽樣點人口數(shù)平均減當(dāng)?shù)厝丝跀?shù)得出外來流動人數(shù)。
2、辦公戶數(shù)
計算該區(qū)的公司家數(shù)。
該區(qū)公司家數(shù)x(20—40)：該區(qū)辦公人口
該區(qū)辦公人口即為該區(qū)的半固定人口。
七、交通狀況
公交車的往返站點經(jīng)過該商圈公交車的起站與經(jīng)過路線。
經(jīng)過該商圈公交車將行駛路線與終點站
經(jīng)過該商圈公交車的路數(shù)和站數(shù)。
1、下車后之走向
以轉(zhuǎn)車為目的行走的路線
以休閑、購物為目的行走的路線
回家為目的行走的路線。
2、未來交通運輸系統(tǒng)的影響
運輸系統(tǒng)(火車站、長途汽車站、碼頭、飛機場)的出入口，能帶動的人潮。
重要道路可能拓寬擴建，帶動的人潮。
八、消費特征與人口特征
1、該區(qū)住戶人口所得
高收入者達(dá)該地區(qū)平均收入4倍以上的人數(shù)所占比率。
中上收入達(dá)該地區(qū)平均收入2倍以上所占比率
平均每戶全年收支情況表與圖。
2、該區(qū)往來和居住人口消費習(xí)慣
對便利性、服務(wù)品質(zhì)及店鋪氣氛的要求概況
習(xí)慣消費(大型服裝店鋪、點心食品面包店)
年齡分配情況
教育程度分配表與圖。
3、外來流動人口消費習(xí)慣和特征
年齡分布情況
消費服裝的種類
收入的高低
傳統(tǒng)式飲食。
4、店鋪預(yù)估收入、支出與凈利
以抽樣點的實際平方米數(shù)與租金的調(diào)查
與目前承租人洽詢
與相關(guān)人洽詢。
預(yù)估每次消費金額
評估商圈抽樣點適合何類型的店
店鋪依商圈類別劃分的市場定位
再以求出的入店率x該商圈抽樣點的人潮數(shù)二預(yù)估客戶數(shù)
未來再依商圈的消費年齡、習(xí)慣、所得的變動可能對客流量的影響而做正(負(fù))百分比的修正。
可能的業(yè)績
預(yù)估消費金額x可能客戶數(shù)：可能每日營業(yè)金額
可能每日營業(yè)金額x 30=可能每月營業(yè)金額。
固定費用(各種費用要計算準(zhǔn)確)
預(yù)估固定薪資費用
折舊費用預(yù)估
其他固定費用(水、電、氣費用)預(yù)估
預(yù)估固定費用。
預(yù)估變動成本
預(yù)估管理月費
銷貨成本
總變動費用。
預(yù)估凈利
可能月營業(yè)業(yè)績—租金—固定費用—變動總費用=預(yù)估凈利
本預(yù)估凈利為稅前凈利。
對于一個服裝經(jīng)銷商來說，店鋪的開發(fā)策略成功與否，將左右近五成以上品牌的經(jīng)營命運。因此，運用合適的先調(diào)研后開店的方式，并對店鋪所處的商圈進行詳細(xì)的分析，將有助于提高經(jīng)銷商投資的成功率。
租屋談判須知
1．損益平衡點：也就是租金成本的預(yù)估。因為隨著店鋪所經(jīng)營商品的生命周期的不同，如導(dǎo)入期。成長期、衰退期各有不同的利潤基準(zhǔn)及發(fā)展目標(biāo)，可承受的租金也不同，好地點一定貴，而貴的地點卻不一定能創(chuàng)造好的商機。因此．如何取得損益平衡是最重要的條件。
2．契約訂定以3—5年為佳：因為店鋪經(jīng)營的植物性培育行為。一般在永續(xù)經(jīng)營的前提下，只要外在環(huán)境無大變動，長期經(jīng)營是較有利。
3．與房東建立共識的關(guān)系：提醒房東，好店能提高他的房子的價格。以穩(wěn)定性與安全性抑制房東哄抬房租念頭。
4．租金給付方式：一般是付3個月押金，且開立一年期的租金支票，按月到期支付。
5、若附近有公共工程進行而影響店面生意時．則要求房租優(yōu)惠。
6．責(zé)任的歸屬：因天災(zāi)、人禍不可歸屬于我方責(zé)任而導(dǎo)致無法營業(yè)時，須待店鋪重新裝修完畢開始營業(yè)再計算租金。
