六年多來，龍翔服飾城相依西湖勝景，走過了從誕生到興旺發(fā)達的兩千多個日子，如今服飾城每天的客流量達到3萬多人次，攤位出租率達100%，服飾城從一片普通民居和商業(yè)房，上升到評估資產(chǎn)8億元。
商業(yè)的成功離不開經(jīng)營者的遠見，“龍翔”總經(jīng)理朱復生認為，“龍翔”還是應該有憂患意識，惟此，才能繼往開來，更創(chuàng)輝煌。
市場做成了“磁場”，但專業(yè)市場的成功不在零售
占地面積7000多平方米的龍翔服飾城是杭城單體面積最大的專業(yè)市場之一，憑借其地處延安路鬧市區(qū)的極佳位置和經(jīng)營有道，服飾城人氣旺盛，六年來如磁場般吸引著經(jīng)營者和消費者。每天3萬多人次的客流量，讓許多大型市場嘆服“艷羨”。去年7月和9月，裝修后迎接六周年的“龍翔”還迎來了兩次購物熱潮，許多經(jīng)營戶的服裝甚至沒來得及出樣就已被“搶”購一空。
但龍翔人有著自己的見解。總經(jīng)理朱復生說，確實，我們自己也常常為“龍翔”的人流量大而沾沾自喜，但冷靜地分析，這一現(xiàn)象說明的是，“龍翔”零售的份額在擴大，眼下服飾城1至4層零售的份額已從開業(yè)時的三成上升到八成以上。而專業(yè)市場這一業(yè)態(tài)，只有保持商品品種豐富、差別性大、吞吐量大、流行節(jié)奏快、薄利多銷等——簡而言之是要批發(fā)量大的特征，方可與大商場相比而擁有其強大的競爭力和生命力。
朱復生認為，不少人都羨慕龍翔服飾城的人氣之旺，這著實使我們心寬了許多。但是，如果光靠零售撐起一家專業(yè)市場，其生命力就不是最強大的。這樣的認識，必須擺正。
招租成功，但真正的活力在于自身就在經(jīng)營的人
在不少專業(yè)市場還在為招商而頻出招數(shù)之時，“龍翔”的營業(yè)房始終處在供不應求的狀態(tài)，如果把首租和轉(zhuǎn)租都計入租賃者，則六年來“龍翔”的出租率遠在100%以上。
租賃者絡(luò)繹不絕，固然讓市場主辦者高興，但朱復生認為，要冷靜分析租出去之后，租賃者自己經(jīng)營的有多少？
朱復生認為，有個不可忽視的事實是：目前蜂擁而來交租金的經(jīng)營戶，大多已不是直接經(jīng)營服裝生意的經(jīng)營戶，他們的獲利與市場服裝生意的好壞存在著一種間接的關(guān)系，他們是一批以轉(zhuǎn)租方式獲取租金差價的“二房東”。由于“龍翔”的租金與其轉(zhuǎn)租的價格尚有一定的空間，所以市場服裝生意的好壞還不會直接影響到“二房東”的利益。這種轉(zhuǎn)租現(xiàn)象是專業(yè)市場特有的現(xiàn)象，不可避免。沒有轉(zhuǎn)租的專業(yè)市場，就不是一個辦得好的市場。但是，一旦發(fā)生生意差的情景，轉(zhuǎn)租者無法把他們的攤位轉(zhuǎn)租出去、無“差價”可獲之際，則危機就會波及到這家專業(yè)市場的本身。因此，保持市場首租“原生態(tài)”與轉(zhuǎn)租者之間的一個適當?shù)亩龋浅Ｖ匾�，而這，要靠多年經(jīng)營積累的經(jīng)驗與理性平衡來牢牢把握。
租金再高也有人租，但決不是越高越好
六年，龍翔服飾城經(jīng)受了強大的競爭壓力，開張時有“興合”等七家市場先后開業(yè)，一度被業(yè)內(nèi)人士稱為“七雄爭霸”。近幾年，“龍翔”周邊又開出了“工聯(lián)”、“明珠”等同類市場，又被形容為“八仙過海”，不久前“龍翔”的對面又開出了“凱悅”市場，競爭的態(tài)勢顯而易見。
龍翔人對此處變不驚，笑稱“這些都壓不垮龍翔服飾城”。朱復生說，“龍翔”的成功，靠的是一貫培育市場的政策不變、合理的價格理念不變。而壓力是現(xiàn)實的，“龍翔”必須考慮長遠發(fā)展的課題，那就應當“養(yǎng)雞生蛋”、“放水養(yǎng)魚”。朱復生認為，目前經(jīng)第二輪招商后“龍翔”出租的價格已不宜再高。目的只有一個，那就是惟有讓經(jīng)營戶賺錢，才有市場主辦者賺錢。二者互為依存。
朱復生說，銀行界對龍翔大廈資產(chǎn)的評估值達八個億，的確使我們備感自豪，但這是在龍翔服飾城興旺的前提下評估得出的。在不辦市場或者市場不好的情況下，就未必值這么多。而一個專業(yè)市場就像其他業(yè)態(tài)一樣，經(jīng)久不衰固然只是一個美好的愿望。要保持繁榮，主辦者的思想要隨時擺正、與時俱進，并落實于行動。目前，“龍翔”對在租金價格、鼓勵大戶自營和幫助經(jīng)營戶處理庫存等方面的措施，均已在運籌之中。
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