四大要素決定商鋪成敗

　　【中國(guó)童裝網(wǎng)】專家支招教你如何投資商鋪：商鋪投資和股票、證券等投資都一樣，有多大利潤(rùn)也有多大風(fēng)險(xiǎn)，四大要素決定商鋪投資的成敗。

　　四大要素決定投資成敗

　　商鋪投資能否成功，取決于四個(gè)要素，一是地段，二是交通，三是位置，四是管理模式。如果這四大要素能夠完美結(jié)合，其商鋪投資會(huì)頗有成效。地段是決定商鋪價(jià)值的關(guān)鍵。處于差不多的位置，但能看到明顯標(biāo)識(shí)的商鋪才更有競(jìng)爭(zhēng)力，消費(fèi)者便于聚集，形成一定的消費(fèi)磁場(chǎng)，如東華一路的金華商業(yè)中心、購(gòu)書中心、東華大廈等項(xiàng)目組成了較強(qiáng)的商貿(mào)核心。地段與城市規(guī)劃有直接的關(guān)系，比如江門的金匯世紀(jì)廣場(chǎng)以前也是個(gè)比較冷清的地方，現(xiàn)在卻成了繁華的商業(yè)中心，以前最繁華的長(zhǎng)堤風(fēng)貌街現(xiàn)在卻風(fēng)光不再。

　　其次是交通。在商業(yè)追求最大貨物銷售范圍的原則下，商用物業(yè)周邊的交通是否便利，交通費(fèi)用是否較低，都是非常重要的

　　第三是商鋪的具體位置。一層商鋪的價(jià)值永遠(yuǎn)是最高的，商鋪的售價(jià)和租價(jià)都隨樓層的不同有很大的差別。投資者選擇首層商鋪的投資回報(bào)較高，但風(fēng)險(xiǎn)也較大；如果投資眼光不錯(cuò)，選擇二、三層商鋪的投資風(fēng)險(xiǎn)較小，回報(bào)也可觀。

　　第四是經(jīng)營(yíng)管理模式。這是對(duì)商場(chǎng)鋪位而言的，這對(duì)整個(gè)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展影響較大，包括聘請(qǐng)的管理公司、營(yíng)業(yè)時(shí)間、服務(wù)意識(shí)等，市場(chǎng)的運(yùn)作方式一定要與消費(fèi)需求相吻合

　　選擇商鋪要注意“四看”

 　　投資商鋪需要有獨(dú)特的眼光，因?yàn)樯啼伒木薮笸顿Y和其不可變性，導(dǎo)致商鋪投資中有諸多的不確定因素。不要理所當(dāng)然地以為繁華地段的商鋪就一定是旺鋪，選購(gòu)商鋪一定要實(shí)地去“看”

　　首先要看人流量，商鋪的好壞最終決定于人流量。說(shuō)到人流量無(wú)非是固定人流、流動(dòng)人流、客運(yùn)流，真正支撐商鋪的是固定人流，其次是流動(dòng)人流、客運(yùn)流（公交站、地鐵站等）。

　　其次要看商鋪周邊人員結(jié)構(gòu)，商鋪區(qū)域內(nèi)居住人口從事的職業(yè)和行業(yè)，直接影響商鋪的市場(chǎng)消費(fèi)，例如高檔商品房區(qū)域內(nèi)的高級(jí)白領(lǐng)人口比例高，其市場(chǎng)消費(fèi)就高，而普通工薪階層較密集區(qū)域，其購(gòu)買力相對(duì)較低。

　　第三要看商鋪周邊產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與職業(yè)或行業(yè)類別比例是相輔相成的。商鋪區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化升級(jí)，第三產(chǎn)業(yè)比重的增加會(huì)使商鋪區(qū)域?qū)�金融服�?wù)等產(chǎn)業(yè)的需求。商圈內(nèi)產(chǎn)業(yè)的遷移，會(huì)帶來(lái)人口的遷移，例如金融機(jī)構(gòu)進(jìn)駐、辦公大樓的增多自然造成對(duì)周邊服務(wù)的需求。

　　最后是看馬路的寬度，所謂“寬街無(wú)鬧市，鬧市無(wú)寬街”，越是人行道狹窄、馬路不寬的街道，其人流量反而越大，商氣也就越濃；而馬路寬闊的街道，由于是交通主干道，其人氣反而不易聚集。

　　六大因素決定投資商鋪價(jià)值

　　根據(jù)幾位資深房地產(chǎn)投資專家的分析，以下六大因素決定了商鋪的投資價(jià)值：

       一、是否處于核心商圈。商圈有大有小，城市的商業(yè)中心是大商圈，社區(qū)商業(yè)中心是小商圈。在選擇商鋪的時(shí)候，處于核心商圈的商鋪肯定優(yōu)于其他位置的商鋪，已經(jīng)成熟的商圈如五邑城、金匯世紀(jì)廣場(chǎng)等，吸引的是來(lái)自五邑各地的人流；而江華路、東華一路吸引的是江門市的消費(fèi)者。目前這些商業(yè)中心推出的新商鋪非常少，投資的機(jī)會(huì)也非常小，因此投資者可多關(guān)注正在發(fā)展的商圈，投資的機(jī)會(huì)多，如建設(shè)中的江海區(qū)，一些大型居住區(qū)的社區(qū)商鋪也值得關(guān)注。

　　二、商圈的變動(dòng)因素。在商圈變動(dòng)過(guò)程中投資商鋪，就如同買股票看大勢(shì)一樣，在成熟商圈投資商鋪，其成長(zhǎng)空間比較小；選擇正在發(fā)展中的商圈，也許前兩三年投資回報(bào)不理想，但隨著商圈的快速發(fā)展，商鋪的成長(zhǎng)性將非常好，是值得投資的績(jī)優(yōu)股，因此，投資者應(yīng)“跟著規(guī)劃走”，多關(guān)注政府的城市和商業(yè)發(fā)展規(guī)劃。

　　三、關(guān)注“主力店”效應(yīng)。“有‘主力店’的地方，就有無(wú)窮的商業(yè)機(jī)會(huì)”，知名的大型百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心將帶動(dòng)周邊的商業(yè)物業(yè)全面升值，周邊商鋪的經(jīng)營(yíng)主要是“寄生”業(yè)態(tài)，它本身不具備“聚客”能力，只有借助“主力店”的作用才能充分挖掘其商業(yè)價(jià)值并不斷升值。

　　四、關(guān)注品牌店效應(yīng)。商鋪品牌店是否進(jìn)入是很重要的參考因素：一是品牌客戶對(duì)商鋪的選擇有嚴(yán)格的商圈評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算方法；其二，知名的品牌客戶其本身就具備聚客能力，會(huì)影響商圈的形成，因此，在同一個(gè)區(qū)域選擇商鋪的時(shí)候，這個(gè)項(xiàng)目是否有品牌客戶非常關(guān)鍵。最好將自己投資的商鋪?zhàn)赓U給品牌客戶，即使租金相對(duì)較低，但商戶的穩(wěn)定性也是租賃要考慮的重要因素。

　　五、商鋪的通用性。在買商鋪時(shí)不能只考慮價(jià)格，商鋪的價(jià)值最終是要通過(guò)租賃實(shí)現(xiàn)的，而租賃就要考慮租給誰(shuí)。不同的租戶對(duì)商鋪有不同的要求，比如，開(kāi)餐飲的就需要有上下水、動(dòng)力電、煤氣、排煙設(shè)施。最好選擇通用性較好的商鋪，在租賃時(shí)選擇的空間較大。

 　　六、周邊租金水平。周邊的租金水平將直接反映你投資商鋪的租金能否支撐購(gòu)買價(jià)格，但是不同業(yè)態(tài)租金的差異還是非常大的，餐飲、娛樂(lè)以及銀行業(yè)能承受的租金是最高的，超市能承受的租金最低。購(gòu)買商鋪的最終目的是通過(guò)租賃實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤(rùn)，再低的回報(bào)也應(yīng)該比銀行利息要高，而且商鋪多數(shù)是越做越旺的，租金只會(huì)往上走。當(dāng)然，商圈出現(xiàn)變動(dòng)則另當(dāng)別論。

　　五大元素保證商鋪投資回報(bào)率

　　有關(guān)投資專家建議，投資者在購(gòu)買過(guò)程中應(yīng)關(guān)注以下五大元素，保證商鋪投資的回報(bào)率

　　元素一：周邊消費(fèi)要具持續(xù)支撐力

 　　資深房地產(chǎn)人士說(shuō)，商業(yè)項(xiàng)目周圍的消費(fèi)力是決定投資回報(bào)的最關(guān)鍵因素

 　
       元素二：項(xiàng)目規(guī)模與消費(fèi)人數(shù)匹配

 　　從事商業(yè)地產(chǎn)策劃多年的鄧永健指出，在確定周邊消費(fèi)人群具備一定消費(fèi)能力，并且產(chǎn)品定位正確的基礎(chǔ)上，投資者還必須了解商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積與周邊消費(fèi)群體數(shù)量是否相匹配，例如，一個(gè)經(jīng)營(yíng)面積為２萬(wàn)平方米的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，如果其坐落的居住區(qū)內(nèi)常住人口為２萬(wàn)左右，那么平均每人１平方米的商業(yè)面積顯然不能帶給投資者足夠的回報(bào)，一般來(lái)說(shuō)，人均商業(yè)面積在０．５平方米以內(nèi)就已經(jīng)能夠滿足正常的經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)需求。

       元素三：布局應(yīng)能構(gòu)成人流交織

 　　商業(yè)布局能否將商場(chǎng)內(nèi)的人流有效交織，推動(dòng)旗艦店之外的商鋪經(jīng)營(yíng)，是投資者必須在購(gòu)買前明確的因素之一，例如，某新建商圈的一個(gè)大型購(gòu)物商場(chǎng)，其引進(jìn)的幾個(gè)時(shí)尚服裝、鞋帽等主力消費(fèi)品牌全部分布在臨街門店，并且內(nèi)堂處于半封閉狀態(tài)，雖然堂內(nèi)也有很多高檔品牌，但很多消費(fèi)者都只是在門店流連，進(jìn)入內(nèi)堂的人數(shù)還不足門店的１／４。還有一些項(xiàng)目，雖然旗艦店定位合理，但小商鋪與之距離較遠(yuǎn)，光顧人群相對(duì)較少，商鋪業(yè)主也無(wú)法實(shí)現(xiàn)盈利，因此，投資者在購(gòu)買商鋪前還應(yīng)當(dāng)留意項(xiàng)目的旗艦店輻射范圍大小、內(nèi)外堂溝通性能、購(gòu)物人群交織有效性等問(wèn)題，以免開(kāi)張后無(wú)法達(dá)到預(yù)期效果。

       元素四：過(guò)濾噱頭求實(shí)質(zhì)性回報(bào)

 　　承諾回報(bào)是眼下商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中很流行的招商方式之一。有業(yè)內(nèi)人士透露，有些項(xiàng)目承諾的回報(bào)方式看似誘人，其實(shí)并不合理，投資者應(yīng)當(dāng)更理性地分析招商噱頭，選擇真正實(shí)質(zhì)性的經(jīng)營(yíng)回報(bào)。