【中國(guó)童裝網(wǎng)】令人好奇的是,這家店好像一直很安靜,是什么人在惠顧這個(gè)號(hào)稱“貴族商店”的百貨公司一直令人猜測(cè)。位于京城CBD的北京美美百貨,像是一座神秘而空蕩的城堡。在這個(gè)擁有108米奢侈品走廊的新店中,偌大的一層空間,僅擁有8家店鋪,空曠而冷清。
然而就是這樣一個(gè)進(jìn)駐金地中心不到14個(gè)月的美美百貨,竟似一夜之間憑空消失,只剩下了各大品牌店緊閉的玻璃門,還有櫥窗上尚未撕去的讓人心動(dòng)的打折標(biāo)簽。美美怎么了……
美美百貨京滬關(guān)店
自從2009年底開始,在北京CBD金地中心美美百貨那個(gè)挑空30米的豪華中庭里,竟意外地?cái)[出了花車打折,像是要追趕元旦行情,除了空蕩蕩的大廳和極少的人流,竟有了些許市井氣。
但令人詫異的是,在2009年的最后一天,這個(gè)在2008年10月才進(jìn)駐的美美百貨竟然關(guān)門大吉。而跟它一起靜靜謝幕的,還有上�；春Ｂ返拿烂腊儇�。
事實(shí)上,從2009年初開始,美美在西安、天津等地相繼撤出。而北京西單美美也于2009年3月關(guān)門。至2010年元旦京滬兩地美美關(guān)閉,其在內(nèi)地只有長(zhǎng)沙、成都、沈陽(yáng)、重慶、烏魯木齊這五個(gè)城市還在營(yíng)業(yè)。美美,這個(gè)在一線城市活躍的高端奢侈品百貨,已經(jīng)淪為二、三線城市品牌。
據(jù)記者從美美百貨母公司香港華鐙集團(tuán)上海分公司一工作人員處了解到,華鐙集團(tuán)在北京的辦事處已經(jīng)撤出。“上海美美關(guān)門主要是大時(shí)代廣場(chǎng)不再與美美百貨簽約了。”該人士表示。而對(duì)于美美是不是會(huì)換個(gè)地點(diǎn)開業(yè),她表示不知情。
成立于1994年的美美百貨是香港華鐙集團(tuán)的四大頂極商業(yè)品牌之一。隸屬于九龍倉(cāng)集團(tuán)。2005年,美美百貨進(jìn)京。第一個(gè)項(xiàng)目落戶在西單商圈,力爭(zhēng)在京西打造高端百貨。
這家位于西單首都時(shí)代廣場(chǎng)的門店,一開始就遇到了選址的尷尬。西單商圈內(nèi)多是中高檔消費(fèi)百貨店,美美作為高檔奢侈品店,這種定位上的差異,使得西單美美一直門庭冷落。
2008年金地美美開業(yè),其與該商圈內(nèi)的另一家奢侈品百貨新光天地相差不過(guò)數(shù)百米。然而其命運(yùn)卻迥然不同。
雖然同處于CBD商圈,但美美百貨的品牌積聚規(guī)模不如新光天地,另外美美百貨自身營(yíng)銷策劃的活動(dòng)似乎也很少。“高端奢侈品本來(lái)有固定的消費(fèi)人群,如果在品牌積聚能力和營(yíng)銷策劃上均不能有所突破,那么很難競(jìng)爭(zhēng)過(guò)其它對(duì)手。”北京商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)秘書長(zhǎng)賴陽(yáng)說(shuō)。
二房東模式遭排擠
美美百貨的撤出,意味著更多的是一種經(jīng)營(yíng)模式的衰落。
像美美百貨這樣的從傳統(tǒng)中走出的高端商業(yè)品牌,普遍采用的是招商、聯(lián)營(yíng)、代銷甚至柜臺(tái)出租為主的“二房東”經(jīng)營(yíng)方式。在1999年外資一線品牌大舉入主中國(guó)市場(chǎng)時(shí),百貨公司代理可以說(shuō)是最穩(wěn)妥的一種方式——它可以幫助品牌處理財(cái)務(wù)、牌照、稅務(wù)登記、裝潢等一系列的麻煩事。
隨著2004年12月中國(guó)零售業(yè)市場(chǎng)向外資開放,一些國(guó)外的頂級(jí)品牌紛紛在國(guó)內(nèi)設(shè)立自己的旗艦店。自此之后,包括美美百貨在內(nèi),“二房東”模式的傳統(tǒng)百貨公司,不再成為受青睞的對(duì)象。
對(duì)此,一線國(guó)際品牌的代銷商早早就感受到了來(lái)自市場(chǎng)的變化。一位品牌代銷商向《華夏時(shí)報(bào)》記者透露,由于商場(chǎng)對(duì)入駐品牌代為統(tǒng)一收銀,因此百貨商場(chǎng)與商家結(jié)算和支付需要一定的時(shí)間,這無(wú)疑使得商家的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率偏低,成本增加。同時(shí),百貨公司常常作為“二房東”對(duì)入駐品牌收取高租金,這也讓一些品牌號(hào)召力強(qiáng)勁的一線品牌覺(jué)得難以接受。
于是,這些國(guó)際知名品牌率先提出了“抗議”,要求更優(yōu)惠的入駐條件,否則就選擇另立門戶,直接控制終端渠道,不用受百貨商場(chǎng)的干擾擺布。“現(xiàn)在,這些國(guó)際品牌的要求越來(lái)越苛刻了。”上述品牌代銷商告訴記者。
“這些具有良好店鋪管理能力的一線品牌直接入駐大型商場(chǎng),減少了百貨這個(gè)環(huán)節(jié),節(jié)約了成本。而商場(chǎng)也可以直接向這些打算開店的品牌直接要價(jià)。”商務(wù)部市場(chǎng)運(yùn)行調(diào)控專家洪濤說(shuō)。這或許是百貨作為一種業(yè)態(tài)遭到排擠的主要原因。
與此同時(shí),如大悅城、燕莎MALL、東方廣場(chǎng)等提供購(gòu)物、餐飲、院線等“一站式”服務(wù)的商業(yè)綜合體項(xiàng)目卻如火如荼地不斷開設(shè)新店,讓傳統(tǒng)百貨公司喪失了大部分年輕的消費(fèi)群。
更為糟糕的是,商業(yè)物業(yè)的持有者似乎也對(duì)入駐的百貨公司表示不滿。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副秘書長(zhǎng)王永平告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者,目前隨著土地成本不斷走高,商業(yè)地產(chǎn)的租金也需要上浮,因此很多商業(yè)物業(yè)在調(diào)查中發(fā)現(xiàn),百貨公司的經(jīng)營(yíng)能力遠(yuǎn)不及國(guó)際品牌的直營(yíng)店和作為商業(yè)綜合體的購(gòu)物中心,因此對(duì)希望入駐的百貨商場(chǎng)也表示出謹(jǐn)慎的態(tài)度。
因此,“二房東”經(jīng)營(yíng)模式下,百貨商場(chǎng)的生存空間似乎所剩無(wú)幾。
商業(yè)地產(chǎn)暗淡擠壓傳統(tǒng)百貨
“換句話說(shuō),商業(yè)地產(chǎn)目前的疲軟狀況在一定程度上也成為了百貨商場(chǎng)遭’排擠’的原因。”王永平副秘書長(zhǎng)表示,商業(yè)地產(chǎn)放棄百貨公司也是迫于經(jīng)營(yíng)壓力。
以西單美美百貨所處的首都時(shí)代廣場(chǎng)為例。據(jù)了解,九龍倉(cāng)在美美百貨撤出首都時(shí)代廣場(chǎng)后,以總價(jià)人民幣27.08億元將首都時(shí)代廣場(chǎng)售予北京華融基礎(chǔ)設(shè)施投資有限責(zé)任公司,總建筑面積為12萬(wàn)平方米。按照這一地段附近的商業(yè)物業(yè)租金平均在每月700元/平米。粗略地計(jì)算,在滿租的情況下,九龍倉(cāng)需要用近3年的時(shí)間才能賺足27.08億元,賣出比租賃能帶來(lái)更快的現(xiàn)金流。
根據(jù)有關(guān)的數(shù)據(jù)顯示,金融危機(jī)后,首都時(shí)代廣場(chǎng)美美百貨的店面空置率已經(jīng)到了9％左右,這使美美百貨的經(jīng)營(yíng)難以支撐,這就不難解釋首都時(shí)代廣場(chǎng)的東家九龍倉(cāng)對(duì)租金和入駐率進(jìn)行重新考慮的原因。
而事實(shí)上,有媒體報(bào)道稱,上海美美百貨撤出上海時(shí)代廣場(chǎng),便是出自于九龍倉(cāng)集團(tuán)對(duì)租金的考慮——讓美美退出,盡快尋找更有客戶群的商戶取而代之賺取租金。
對(duì)于北京CBD商圈內(nèi)的商業(yè)物業(yè)來(lái)說(shuō),形勢(shì)則更為嚴(yán)峻。第一太平戴維斯最新數(shù)據(jù)顯示,2009年CBD的平均空置率為28.6％,這也導(dǎo)致了CBD地區(qū)租金同比下跌20.6％,為租金降幅最大的區(qū)域市場(chǎng)。事實(shí)上,公開資料顯示,美美百貨所在的金地中心A座空置率達(dá)30％左右,金地中心B座更是接近60％。
這種態(tài)勢(shì)仍將受到商業(yè)地產(chǎn)新生代的挑戰(zhàn)。據(jù)第一太平戴維斯估計(jì),北京目前仍有超過(guò)30家中高端購(gòu)物中心在建或在計(jì)劃中。2010年,將有175.2萬(wàn)平方米中高端零售面積入市,商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將會(huì)毫無(wú)疑問(wèn)地在獲得滿意的入駐率上面臨巨大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。
盡管如此,歲末年初,國(guó)企、民企和海外資本還是掀起了“抄底商業(yè)地產(chǎn)”的風(fēng)浪,凱德置地、英國(guó)零售巨頭TESCO、寶龍地產(chǎn)、大連萬(wàn)達(dá),以及之前以住宅見(jiàn)長(zhǎng)的萬(wàn)科、綠地、保利地產(chǎn)等均投身抄底大軍。據(jù)業(yè)內(nèi)保守估計(jì),涉及資本至少在1000億元以上。
但是,美美還是走了。留下的是新老商業(yè)地產(chǎn)持有者繼續(xù)為了租金和入駐率搏殺。當(dāng)然,這無(wú)疑是對(duì)這些抄底者的最大考驗(yàn)。
