怎樣計(jì)算商鋪投資收益率

　　【中國童裝網(wǎng)】15年收益=購買價(jià)則有所值

　　方法一：租金回報(bào)率分析法

　　公式：(稅后月租金-每月物業(yè)管理費(fèi))×12/購買房屋總價(jià)

　　這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。

　　優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、房價(jià)及兩種因素的相對關(guān)系，是選擇“績優(yōu)地產(chǎn)”的簡捷方法。

　　弊病：沒有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒有考慮資金的時(shí)間成本，因此不能作為投資分析的全面依據(jù)。對按揭付款不能提供具體的分析。

　　方法二：租金回報(bào)率法

　　公式：(稅后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款＋期房時(shí)間內(nèi)的按揭款)

　　優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、價(jià)格和前期的主要投入，比租金回報(bào)率分析法適用范圍更廣，可估算資金回收期的長短。

　　弊�。何纯紤]前期的其他投入、資金的時(shí)間效應(yīng)。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。

　　方法三：IRR法(內(nèi)部收益率法)

　　房產(chǎn)投資公式為：IRR＝累計(jì)總收益/累計(jì)總投入＝月租金×投資期內(nèi)的累計(jì)出租月數(shù)/(按揭首期房款＋保險(xiǎn)費(fèi)＋契稅＋大修基金＋家具等其他投入＋累計(jì)按揭款＋累計(jì)物業(yè)管理費(fèi))

　　上述公式以按揭為例；未考慮付息、未考慮中介費(fèi)支出；累計(jì)收益、投入均考慮在投資期范圍內(nèi)。

　　優(yōu)點(diǎn)：IRR法考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益、現(xiàn)金流等各方面因素。可以與租金回報(bào)率結(jié)合使用。IRR收益率可理解為存銀行，只不過我國銀行利率按單利計(jì)算，而IRR則是按復(fù)利計(jì)算。

　　缺點(diǎn)：通過計(jì)算IRR判斷物業(yè)的投資價(jià)值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來。而未來租金的漲跌是個(gè)未知數(shù)。

　　一個(gè)簡單的投資價(jià)值評估公式

　　下面提供的方法是國際上專業(yè)的理財(cái)公司評估一處物業(yè)的投資價(jià)值的簡單方法。

　　基本公式為：如果該物業(yè)的年收益×15年＝房產(chǎn)購買價(jià)，則認(rèn)為該物業(yè)物有所值。