也就是一個(gè)多月的時(shí)間，吳山商圈一間500多平方米的商業(yè)鋪位的年租金就漲了10萬元。
“之前還是不咸不淡、少人問津，本來我還打算拖幾天再還還價(jià)，可是昨天再去找房東的時(shí)候，他的這個(gè)鋪面居然已經(jīng)以56萬的價(jià)格租掉了，這比當(dāng)初他和我報(bào)的46萬年租金比整整漲了10萬呢，這才剛過了一個(gè)多月的時(shí)間啊。”原本打算在這邊開一家特色飯店的萬先生說起這事后悔莫及。
此外，家住杭州吳山附近的杜先生發(fā)現(xiàn)，最近定安路、延安路上集中新開了不少時(shí)尚女裝店以及一些品牌零食超市和名酒店，而這里原本主要聚集一些方便社區(qū)居民的小吃店和小超市，在這些裝修一新的店面附近，銀泰西湖店正在加緊趕工。
其實(shí)早從去年4月到現(xiàn)在，吳山商圈周圍的商鋪價(jià)格一直在悄悄上漲。從銀泰百貨西湖店宣布進(jìn)入?yún)巧缴倘�，到蘇寧在延安路與西湖大道交會(huì)處的清波商廈開出一萬多平方米的大型家電賣場(chǎng)，以及地鐵湖濱站的位置在稍作修改后開挖，更有維多利亞酒店、馳名德米火鍋等時(shí)尚餐飲、酒店移師吳山商圈……種種的利好猶如一支支強(qiáng)心針刺激著商圈不斷地升溫。
銀泰、蘇寧入主吳山商圈
吳山商圈最近的熱度一直很高，而這其中最關(guān)鍵的一個(gè)因素是因?yàn)殂y泰百貨將落戶太平洋商業(yè)中心。
“銀泰百貨西湖店是一家集購(gòu)物、休閑、健身、文化、娛樂、餐飲為一體的一站式時(shí)尚中心，預(yù)計(jì)這家占地10萬平方米的西湖店將在明年的4月開張。”銀泰百貨董事長(zhǎng)周明海這樣表示。據(jù)記者了解，這家航母級(jí)的購(gòu)物中心就是原太平洋商業(yè)中心的物業(yè)，與涌金廣場(chǎng)相對(duì)。在這家面積10萬平方米的購(gòu)物中心中，銀泰百貨西湖店實(shí)際營(yíng)業(yè)面積在7萬多平方米左右，共設(shè)7個(gè)樓館，將吸引年輕、時(shí)尚的消費(fèi)人群。此外，杭城首個(gè)“兒童博物館”還將落戶這里，匯集“泰迪熊”概念館等各式童玩設(shè)施，給孩子和大人創(chuàng)造一個(gè)全新的“玩購(gòu)合一”的場(chǎng)地。
而年前的12月22日，蘇寧在延安路與西湖大道交會(huì)處的清波商廈開出一個(gè)10000平方米左右的大型家電賣場(chǎng)。蘇寧浙江大區(qū)總經(jīng)理卞農(nóng)表示，杭州延安路商圈以百貨業(yè)著稱，家電連鎖行業(yè)的氛圍一直比較淡，蘇寧西湖大道新店的開業(yè)，將彌補(bǔ)延安商圈家電連鎖行業(yè)的弱點(diǎn)，蘇寧新開業(yè)的西湖大道店位于上城區(qū)延安路南段，可以輻射城南、城西、濱江等區(qū)域，豐富了蘇寧電器在杭州市場(chǎng)的覆蓋面，加上周邊擁有不少高端住宅區(qū)，蘇寧電器可以借此全面擴(kuò)大延安商圈的消費(fèi)人群，帶動(dòng)吳山商圈的人氣。
吳山商圈曾經(jīng)的“太平洋之痛”
事實(shí)上，就在一年前，吳山商圈還一直飽受最大MALL太平洋商業(yè)中心在杭州水土不服的窘境之痛，可以說是吳山商圈的一個(gè)陰影。
而3年前的吳山商圈內(nèi)，受困的商家并非只有“太平洋”一家，包括吳山廣場(chǎng)、耀江廣廈和清波商廈在內(nèi)的多數(shù)商家，都已陷入尷尬境地。據(jù)了解，當(dāng)時(shí)吳山商圈還有幾萬平方米的商鋪閑置。商業(yè)地產(chǎn)的一位業(yè)內(nèi)人士指出：吳山商圈實(shí)際上已經(jīng)成了杭州商業(yè)地產(chǎn)一塊難愈的傷疤。
3年前的吳山商圈，當(dāng)時(shí)新建的“吳山通寶城”尚未開業(yè)，但招商也不容樂觀。路邊的商鋪大多數(shù)門庭冷落，兩側(cè)的巨大落地玻璃窗上，時(shí)不時(shí)可以看到“招商出租”標(biāo)志。清波商廈更是一派“凄涼”景象，難以感受到應(yīng)有的人氣。這一切卻與邊上的家樂福、麥當(dāng)勞、鉆石年代等門店的人氣形成鮮明對(duì)比。
用“掙扎”來形容3年之前的吳山商圈并不為過，其中最鮮活的例子便是耀江廣廈。一度打出“愛情之都”口號(hào)的耀江廣廈，引進(jìn)了大型婚慶廣場(chǎng)和酷比龍量販卡拉OK。然而，原本被大家看好的業(yè)態(tài)——婚慶廣場(chǎng)，最后從二樓搬到一樓，商廈的電梯、燈光使用費(fèi)是省下了一些，可惜人氣漸淡卻是不可扭轉(zhuǎn)的趨勢(shì)，這也使得各婚慶門店經(jīng)營(yíng)打了折扣，直到關(guān)門歇業(yè)。
吳山商圈為何難聚人氣
而近期的元華歇業(yè)，和之前涌金廣場(chǎng)的關(guān)門有著某種相似之處，簽約期短、小業(yè)主眾多等因素一直是百貨店經(jīng)營(yíng)的障礙。雖然之前元華高層一度否認(rèn)將歇業(yè)調(diào)整，并請(qǐng)來上海的公司進(jìn)行規(guī)劃，最后方案依然“胎死腹中”。主要是因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)過度分散，小業(yè)主們無法達(dá)成一致。
面對(duì)曾經(jīng)有過的陰影，業(yè)內(nèi)人士這樣分析道，吳山商圈最大的問題，恐怕是需要市場(chǎng)培育期的百貨店遇到希望快速變現(xiàn)的地產(chǎn)商，中間有著諸多不可調(diào)和的矛盾。與武林商圈不同，吳山商圈的開發(fā)，一道難免的“絆馬索”便是房產(chǎn)開發(fā)。而如今吳山商圈的很多后遺癥，其病根在當(dāng)初開發(fā)時(shí)便已經(jīng)種下。
不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于開發(fā)商都是以傳統(tǒng)的開發(fā)住宅的理念在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，其手法就是簡(jiǎn)單的“造樓——分割——出售”，對(duì)于整個(gè)商場(chǎng)的定位沒有正確認(rèn)識(shí)，這注定了當(dāng)時(shí)吳山商圈的失敗。
而開發(fā)商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)時(shí)面臨的兩難抉擇就是：合作、轉(zhuǎn)讓，還是自己經(jīng)營(yíng)。顯然，找人合作，或是將整個(gè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，可以降低風(fēng)險(xiǎn)，但利潤(rùn)也將被分?jǐn)�，并且商�?chǎng)的定位和整體管理，開發(fā)商將很難駕馭。如果自己經(jīng)營(yíng)，利潤(rùn)厚了，但風(fēng)險(xiǎn)難支。“我們開發(fā)商沒有做過一天百貨經(jīng)營(yíng)，將如此一個(gè)大盤攬下，一旦經(jīng)營(yíng)受阻，將面臨破產(chǎn)的威脅。”一位吳山商圈的開發(fā)商這樣表示。
卷土重來，能否一戰(zhàn)成名
在大型商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)駐后，可能會(huì)帶旺人氣，導(dǎo)致周圍商鋪?zhàn)饨鹕蠞q。以杭州沃爾瑪超市東新園店為例，周圍的商鋪?zhàn)饨鹨延幸欢ǚ壬蠞q。但是對(duì)于吳山商圈的現(xiàn)狀，也有不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為在討論吳山商圈的出路時(shí)，必須首先研究商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)律。像東京、倫敦屬于時(shí)尚發(fā)源地，香港、上海屬于時(shí)尚集散地，而杭州只能算終端消費(fèi)市場(chǎng)。因此，在杭州做商業(yè)地產(chǎn)更多的要走中低端。吳山商圈之所以難成氣候，最大的失誤在于將商圈單一地定位于商品型商業(yè)。杭州毗鄰上海，上海服務(wù)型商業(yè)占總體商業(yè)的75%-80%，而杭州只有30%-40%，還有很大的發(fā)展空間。
攻略地產(chǎn)的董事長(zhǎng)祝軍華表示，所謂的商圈分為三個(gè)層級(jí)，一個(gè)是世紀(jì)商圈，比如武林廣場(chǎng)，是由長(zhǎng)時(shí)間的積累形成的，地位輕易撼動(dòng)不了；二者是城市版圖或規(guī)劃傾斜產(chǎn)生的新商圈，比如西城廣場(chǎng)以及紫金港校區(qū)沿線的商業(yè)圈，很有活力，很有張力；再者就是社區(qū)型商業(yè)，遍布各個(gè)板塊不一而足。一個(gè)商圈的成熟主要依靠的是常住的城市人群，而不是流動(dòng)人群，這就是湖濱商圈長(zhǎng)期難以重振當(dāng)年雄風(fēng)的根本原因，因?yàn)樵瓉睚嫶蟮纳鐓^(qū)人群全部被遷離了西湖沿線，單靠旅游人群是不足以支撐起幾十萬方商業(yè)體量的，這是一個(gè)原因。
另外一個(gè)信息是，由于住宅的宏觀政策已經(jīng)明朗，投資風(fēng)險(xiǎn)在明顯增加，對(duì)于房產(chǎn)等有形資產(chǎn)投資有固定情結(jié)的投資者轉(zhuǎn)向商鋪和寫字樓投資將逐步成為2008年一個(gè)現(xiàn)象。從商鋪的散鋪投資者來看，跟著政府主導(dǎo)區(qū)域或商業(yè)主導(dǎo)力量的投資是比較安全和價(jià)值預(yù)期明確的，因此最近西湖邊商業(yè)的價(jià)格上漲也是合理的。說句夸張的話，其實(shí)整個(gè)吳山商圈的價(jià)值是被低估的，但是缺乏一個(gè)更為強(qiáng)大和專業(yè)的力量進(jìn)行整合，城市等級(jí)上升，旅游人群的層面和基數(shù)發(fā)生質(zhì)變，這個(gè)商圈還是很有前途的。
